Jedes Jahr wechseln in Deutschland mehr als 400.000 Immobilien den Besitzer durch Erbschaft. Der Wert dieser in den letzten neun Jahren vererbten Immobilien wird auf rund 660 Milliarden Euro geschätzt. Diese gewaltige Summe ruft den Fiskus auf den Plan, denn der Staat erhebt Erbschaftssteuern, sobald bestimmte Freibeträge überschritten werden.

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss sich daher mit der Frage auseinandersetzen: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Und gibt es Möglichkeiten, diese ganz zu vermeiden?

Erbschaftssteuer: Wer muss zahlen und wie viel?

Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt entscheidend davon ab, wie eng die verwandtschaftliche Beziehung zwischen Erbe und Erblasser ist. Steuerberater Sascha Matussek erklärt: „Der Verwandtschaftsgrad bestimmt die Steuerklasse und die Höhe des Freibetrags, der steuerfrei bleibt.“

Steuerklassen und Freibeträge

Die steuerliche Einordnung erfolgt in drei Steuerklassen:

Das bedeutet: Wenn der Wert des Erbes den persönlichen Freibetrag nicht übersteigt, fällt keine Erbschaftssteuer an.

Immobilien erben: Besondere Regeln

Auch für Immobilien gelten die gleichen Freibeträge wie für andere vererbte Werte. Dabei ist wichtig zu wissen: Der gesamte Nachlass wird zusammengezählt. Wer also neben einem Haus noch Bargeld, Wertpapiere oder Kunstwerke erbt, muss diese Werte addieren. Erst wenn die Gesamtsumme den Freibetrag übersteigt, wird eine Besteuerung fällig.

Ein Sonderfall gilt für sogenannte Familienheime:

• Ein Eigenheim kann steuerfrei vererbt werden, wenn es vom Erben selbst bewohnt wird.
• Diese Regelung greift unabhängig vom Immobilienwert für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner.
• Bei Kindern gilt die Steuerbefreiung nur für Wohnflächen bis 200 Quadratmeter.
• Die Erben müssen innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt der Immobilie einziehen und sie zehn Jahre lang selbst bewohnen. Andernfalls wird die Steuer nachträglich erhoben.

Steuerberater Matussek warnt: „Wer auszieht oder verkauft, verliert die Steuerbefreiung und muss nachträglich Steuern zahlen.“

Noch mehr Steuern sparen: Schenkung statt Erbschaft

Eine effektive Möglichkeit, Steuern zu vermeiden, ist die rechtzeitige Schenkung der Immobilie.

Die Schenkungssteuer folgt denselben Regeln wie die Erbschaftssteuer – mit einem entscheidenden Vorteil: Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.

Das bedeutet:

• Wer sein Haus schrittweise an die Kinder überträgt, kann mit jeder Schenkung einen neuen Freibetrag nutzen.
• So lassen sich Immobilien im Laufe mehrerer Jahrzehnte steuerfrei an die nächste Generation weitergeben.
• Diese Methode lohnt sich besonders bei hochpreisigen Immobilien.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bei Schenkungen

Neben der direkten Schenkung gibt es weitere Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren:

• Nießbrauchrecht: Der Schenker überträgt das Eigentum, behält aber das Wohnrecht oder die Mieteinnahmen.
• Familiengesellschaft: Immobilien werden in eine Gesellschaft eingebracht und Anteile schrittweise verschenkt.
• Verkauf mit Ratenzahlung: Eltern verkaufen ihr Haus an die Kinder und lassen sich den Kaufpreis in Raten auszahlen.