Die bevorstehende Reform der Grundsteuer, die ab dem 1. Januar 2025 in Kraft treten soll, steht vor erheblichen Herausforderungen. In Niedersachsen kämpfen Finanzämter und Kommunen mit einem massiven Bearbeitungsstau und Verzögerungen, die die Umsetzung der neuen Regelungen betreffen. Diese Situation wird durch die hohe Anzahl an Einsprüchen und Rechtsstreitigkeiten weiter kompliziert.

Bearbeitungsstau und unzureichende Fortschritte

Das Finanzministerium Niedersachsen hat auf eine Anfrage des fraktionslosen Landtagsabgeordneten Jozef Rakicky (68) bestätigt, dass bisher keine Städte oder Gemeinden im Land ihre neuen Hebesätze gemäß der veränderten Berechnungsgrundlage festgelegt haben. Dies ist ein signifikantes Problem, da die Reform der Grundsteuer eine umfassende Neubewertung der Immobilienwerte und Anpassungen der Hebesätze vorsieht.

In den Finanzämtern herrscht ein erheblicher Bearbeitungsstau. Aktuelle Zahlen zeigen, dass landesweit 438.605 Immobilienbesitzer Einsprüche gegen ihre Grundsteuerbescheide eingelegt haben. Von diesen Einsprüchen wurden lediglich 82.869 abgeschlossen bearbeitet, was einer Quote von nur etwa 18 Prozent entspricht. Diese niedrige Bearbeitungsquote verdeutlicht die enormen Herausforderungen, mit denen die Finanzämter konfrontiert sind.

Rechtsstreitigkeiten und verfassungsrechtliche Bedenken

Zusätzlich zum Bearbeitungsstau laufen derzeit sieben Verfahren beim niedersächsischen Finanzgericht, die die Rechtmäßigkeit der neuen Grundsteuer in Frage stellen. Besonders 219.591 der Einsprüche richten sich gegen die Grundsteuerreform insgesamt. Die Kläger halten das neue Gesetz für verfassungswidrig, was zu einer Verzögerung bei der Bearbeitung führt, bis das Gericht über die Rechtmäßigkeit entschieden hat.

Ein weiterer Teil der Einsprüche bezieht sich auf Details wie die festgestellte Grundstücksgröße oder Gebäudefläche sowie den Bodenrichtwert, der für die Berechnung des Lage-Faktors verwendet wird. Diese Detailfragen müssen ebenfalls geklärt werden, bevor endgültige Bescheide erlassen werden können.

Erhöhungen der Hebesätze vor der Reform

Vor dem Inkrafttreten der Reform haben viele niedersächsische Kommunen ihre Hebesätze erhöht. Dies ist ein strategischer Schritt, um die finanziellen Engpässe durch die Reform abzufedern. Im Jahr 2024 haben exakt 211 von 941 Kommunen ihre Hebesätze angehoben. Zum Vergleich: Im Jahr 2023 waren es bereits 194 Städte und Gemeinden. Der Bund der Steuerzahler (BdSt) hat diese Zahlen ermittelt und dokumentiert.

Höchste und niedrigste Hebesätze in Niedersachsen

Im Landkreis Leer gibt es die höchste Grundsteuererhöhung. In der Gemeinde Neukamperfehn steigt der Hebesatz um beeindruckende 389 Punkte auf nun 949 Prozent, was den höchsten Wert im Land darstellt. Auch in anderen Regionen Niedersachsens sind die Hebesätze hoch. Beispielsweise beträgt der Hebesatz in Hannover und Seelze 700 Prozent, in Spiekeroog 680 Prozent, in Hildesheim 650 Prozent und in vielen weiteren Städten und Gemeinden liegen die Werte ebenfalls hoch.

Im Gegensatz dazu ist der Hebesatz in der Gemeinde Gorleben im Landkreis Lüchow-Dannenberg mit 250 Prozent am niedrigsten. Auch die Städte Vechta (280 Prozent) und die umliegenden Gemeinden Bakum (320 Prozent), Lohne (330 Prozent) und Visbek (335 Prozent) haben vergleichsweise niedrige Hebesätze.

Kritik und Ausblick

Jan Vermöhlen, Vorstandsmitglied des BdSt, kritisiert die Situation scharf: „Niedersachsen ist das einzige Flächenland, in dem die Kommunen seit 2019 kontinuierlich Finanzierungsdefizite verzeichnen. Viele greifen daher zu Steuererhöhungen, was zu einer zusätzlichen Belastung für die Bürger führt.“

Die anhaltenden Verzögerungen und die rechtlichen Herausforderungen verdeutlichen, dass die Umsetzung der Grundsteuerreform ein komplexes Unterfangen ist. Es bleibt abzuwarten, wie schnell die Finanzämter und Kommunen die anstehenden Aufgaben bewältigen können und ob die Reform wie geplant zum Jahresbeginn 2025 in Kraft treten wird.

Die Wohnungsbaupolitik in der EU wurde bislang selten als zentrales Thema betrachtet. Doch EU-Kommissionspräsidentin Ursula von der Leyen bringt das Thema nun auf die europäische Bühne. Sie betonte kürzlich im Europäischen Parlament, dass die EU dort eingreifen sollte, wo es für die Europäer am wichtigsten ist. Dies deutet auf eine mögliche Überregulierung hin, trotz der Absicht, den öffentlichen und privaten Sektor zu unterstützen.

Der Plan für erschwinglichen Wohnraum

Von der Leyen kündigte an, einen neuen Kommissar für Wohnungsbau zu ernennen, der einen "Europäischen Plan für erschwinglichen Wohnraum" entwickeln soll. Axel Gedaschko, Präsident des GdW, begrüßt diesen Schritt und hofft, dass der neue Kommissar die Auswirkungen anderer Kommissionsentscheidungen auf den Wohnungsbau überprüfen und die Mittel der Europäischen Investitionsbank besser nutzen wird.

Bedenken und Realitäten

Realisten befürchten jedoch, dass ein neuer Kommissar ohne eigene Zuständigkeiten versuchen könnte, seine Position durch zusätzliche regulatorische Vorgaben zu stärken. Dies könnte das bereits komplexe System in Deutschland weiter verkomplizieren. Ein Beispiel dafür ist die strikte Sanierungspflicht, die vor zwei Jahren nur knapp verhindert wurde.

Kompliziertes Bauen in Deutschland

Der Wohnungsbau in Deutschland ist durch überlappende Zuständigkeiten von Kommunen, Ländern und Bund sowie durch den DIN-Normenausschuss Bauwesen bereits stark reguliert. Ein weiterer bürokratischer Aufbau könnte die Situation weiter verschlechtern.

Erleichterungen durch die erste Umbauordnung

Positiv ist jedoch die Entwicklung in Niedersachsen, das als erstes Bundesland eine neue Bauordnung eingeführt hat. Diese soll den Umbau von Bestandsgebäuden erleichtern und das Dickicht von Vorschriften reduzieren.

Novellierte Bauordnung in Niedersachsen

Der neue Paragraph 85a in der niedersächsischen Bauordnung besagt, dass bestehende Gebäudeteile nur den Anforderungen des Baujahres entsprechen müssen, wenn sie umgebaut werden. Dies erleichtert Umbauten und Aufstockungen erheblich, solange die Standfestigkeit und der Brandschutz gewahrt bleiben. Zuvor mussten Gebäude bei einem Dachausbau komplett den aktuellen Brandschutzanforderungen entsprechen, was viele Bauprojekte verhinderte.

Erleichterungen für Bauherren

Die Novelle bringt weitere Erleichterungen: Bauherren, die durch Umbau oder Aufstockung neue Wohnungen schaffen, sind nicht mehr verpflichtet, zusätzliche Stellplätze zu schaffen. Dies senkt die Baukosten erheblich, da Tiefgaragen oder Stellplatzablösen nicht mehr nötig sind.

Verbesserte Nachverdichtung

Auch die Regelungen für den Mindestabstand zu Nachbargebäuden wurden überarbeitet, was Aufstockungen erleichtert. Diese Änderungen sind ein wichtiger Schritt, um den Wohnungsbau zu fördern und den Wohnungsmarkt zu entlasten.

Vorgaben bis zu Zahl der Steckdosen

Eine bedeutende Neuerung kommt aus dem Bundesjustizministerium: Minister Marco Buschmann hat einen Gesetzesentwurf zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus vorgelegt. Dieser Entwurf erlaubt den Bau von Häusern, die bestimmte Komfortstandards nicht erfüllen müssen. Es geht dabei um Standards wie Raumhöhen, Anzahl der Steckdosen und Innentemperaturen, die bisher nicht gesetzlich vorgeschrieben waren, sich aber aufgrund gerichtlicher Entscheidungen durchgesetzt haben. Gerichte betrachten diese als maßgeblich und verlangen, dass Planer sich an die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ halten, selbst wenn die DIN-Normen hinter diesen Standards zurückbleiben.

Haftung von Architekten und Ingenieuren

Architekten und Ingenieure haften unter Umständen, auch wenn sie alle schriftlich fixierten Normen eingehalten haben. Dies hat zur Überzüchtung der Gebäudeausstattung und damit zur Steigerung der Baukosten in Deutschland beigetragen. Mit der geplanten Gesetzesänderung im Bauvertragsrecht wird es künftig möglich sein, dass nur die sicherheitstechnischen Normen erfüllt werden müssen. Diese Regelung kann jedoch nur zwischen fachkundigen Unternehmen vertraglich festgelegt werden.

Zweifel an der Umsetzung

Es gab in der Fachwelt Zweifel daran, ob Buschmann das Gesetz tatsächlich umsetzen würde, da es Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erfordert. Eingriffe in das BGB, das als heiliges Buch der Juristen gilt, sind normalerweise umstritten, insbesondere wenn es um vergleichsweise kleinteilige Angelegenheiten geht. Trotzdem hat Buschmann den Entwurf vorgelegt, was vor allem der sozialdemokratischen Bundesbauministerin Klara Geywitz zugutekommt.

Unterstützung für Bundesbauministerin Klara Geywitz

Klara Geywitz, die Bundesbauministerin, die von Anfang an mit einem Mangel an Kompetenzen und finanziellen Mitteln zu kämpfen hatte, kann endlich einen nennenswerten Erfolg vorweisen. Der Gesetzentwurf von Buschmann, der noch das Kabinett und das Parlament passieren muss, ebnet den Weg für den Gebäudetyp E. Das „E“ steht wahlweise für einfach oder experimentell. Geywitz hat große Hoffnungen in diesen Gebäudetyp gesetzt und eine ausführliche Leitlinie dazu veröffentlicht.

Erwartungen und Realität

Die Erwartungen an den Gebäudetyp E sollten jedoch nicht zu hoch sein. Das Einsparpotenzial dieses Typs gegenüber konventionellen Bauten wird auf zehn Prozent geschätzt. Zudem ist dieser Gebäudetyp nur für professionelle Akteure geeignet, nicht für private Bauherren. Auch die Umbauordnung wird keinen Bauboom auslösen. Das oft erwähnte Potenzial von zwei Millionen Wohnungen, die durch Dachausbauten entstehen könnten, ist eine Illusion. Dennoch sind erste Schritte zur Bauwende gemacht.

München – Mitte Juli kündigte Ministerpräsident Markus Söder (57, CSU) in seiner Regierungserklärung ein umfassendes „Bayern-Update“ an. Ziel ist es, die Bürokratie beim Bauwesen zu reduzieren. Doch dieses Vorhaben könnte dazu führen, dass sich in Bayern bald wieder unzählige Schottergärten ausbreiten.

Das Kabinett plant, das bestehende Baurecht zu reformieren und zahlreiche Genehmigungsverfahren abzuschaffen. Dies betrifft insbesondere private Hausbesitzer, die künftig ohne aufwändige Verfahren Terrassenüberdachungen, Autostellplätze oder Erweiterungsbauten errichten können. Diese Änderungen könnten jedoch unbeabsichtigte Konsequenzen für die Umwelt haben.

Städte und Kommunen auf den Barrikaden

Mehrere Städte und Gemeinden prüfen derzeit die Möglichkeit einer Verfassungsklage gegen die geplanten Änderungen. Die Befürchtung besteht, dass die Reformen einen unverhältnismäßigen Eingriff in die kommunale Planungs- und Satzungshoheit darstellen könnten.

„Inhaltlich wirken die Vorhaben völlig aus der Zeit gefallen und ignorieren die großen Themen unserer Zeit, wie die Klimaanpassung, die Biodiversitätskrise und die Notwendigkeit der Durchgrünung unserer Siedlungsbereiche“, erklärten Gemeindetagspräsident Uwe Brandl und Städtetagschef Markus Pannermayr (beide CSU) in einem offenen Brief an die Staatskanzlei.

Wieder mehr Schottergärten in Bayern?

Sollte der Gesetzentwurf in Kraft treten, könnten Hausbesitzer ihren Garten nach Belieben gestalten – vorausgesetzt, sie versiegeln den Boden nicht und begrünen ihn stattdessen. Kommunalverbände befürchten jedoch, dass dies zu einem Anstieg von Schottergärten führen könnte. Schottergärten gelten nämlich nicht als Versiegelung, was bedeutet, dass sie in den meisten Fällen nicht unter die bestehenden Regelungen fallen.

Auf eine Anfrage von BILD erklärte ein Sprecher des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr: „Aktuell werden die Rückmeldungen der Verbändeanhörung zum Entwurf des ersten Modernisierungsgesetzes ausgewertet.“ Zudem wird auf die bestehende Bayerische Bauordnung (BayBO, Art. 7) hingewiesen, die Regelungen zur Begrünung enthält. Kritiker bemängeln jedoch, dass diese Regelungen zu vage sind.

Die politische Perspektive auf das Schottergarten-Problem

Politiker äußern unterschiedliche Meinungen zu den geplanten Änderungen. Stefan Schelle (60, CSU), Bürgermeister von Oberhaching, äußerte gegenüber dem „BR“ Bedenken: „Wenn ich einen Schottergarten anlege und irgendeinen japanischen Bambus pflanze, ist die Frage, ob das ‚begrünt‘ ist.“ Er kritisierte, dass Schottergärten der Artenvielfalt keinen Nutzen bringen und die Versickerung von Regenwasser nur unzureichend fördern. Zudem tragen sie zur Aufheizung des Straßenraums bei.

Johannes Becher (36), Grünen-Fraktionsvize im bayerischen Landtag, bezeichnete die Reform als einen Fehlweg: „Damit werden nicht nur wichtige Steuerungsmöglichkeiten abgeschafft, sondern es werden auch Schottergärten an Orten ermöglicht, an denen sie bisher untersagt waren.“

Probleme mit Schottergärten

Warum entscheiden sich viele Menschen für Schotter statt Grün? Oft spielen Bequemlichkeit und Pflegeaufwand eine Rolle. Biologisch gesehen sind Schottergärten jedoch problematisch, da sie für viele Tiere und Pflanzen keinen Lebensraum bieten.

Tierfeindliche Umgebung

Schottergärten bieten nur wenigen Pflanzenarten wie Bambus oder Rhododendron Platz, die Insekten und Vögeln kaum Nahrung bieten. Kleinsäuger finden hier keinen Unterschlupf, und auch Reptilien, die Wärme schätzen, fühlen sich auf monotonen Flächen nicht wohl.

Stehendes Regenwasser

Bei starkem Regen sammelt sich Wasser in Schotterbeeten, da der Boden verdichtet ist und nicht ausreichend abfließen kann. Dies kann dazu führen, dass das Wasser in Kellern oder der Kanalisation landet und letztlich verschmutzt in Flüsse und Bäche gelangt, anstatt als gefiltertes Grundwasser aufgenommen zu werden.

Hitze und Staub nehmen zu

Im Sommer erwärmen sich die Steine in Schottergärten stark, was dazu führt, dass Pflanzen vertrocknen. Da es keine Pflanzen gibt, die die Luft abkühlen könnten, bleibt die Luft auch nachts warm. Feine Partikel, die normalerweise von Blättern gefiltert werden, reichern sich in der Luft an, was zu einer erhöhten Staub- und Stickstoffdioxid-Konzentration führt.

Wo es am teuersten ist, wo es Schnäppchen gibt: Sommer, Sonne, Strand und Meer – wer träumt nicht von einer eigenen Ferienwohnung an der Nord- oder Ostsee oder in der Nähe der Alpen? Doch was kostet dieser Traum wirklich?

Sylt ist am teuersten

Keine Überraschung: Die höchsten Preise zahlen Käufer auf den deutschen Nordseeinseln. An der Spitze des Preisrankings: Kampen auf Sylt. Hier liegt der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 20.639 Euro. Beispiel: Eine Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet in Kampen somit satte 1,5 Millionen Euro.

Insgesamt befinden sich vier der fünf teuersten deutschen Ferienorte auf Sylt. Platz zwei hinter Kampen belegt das im Norden der Insel gelegene List. Eine Bestandswohnung kostet hier im Schnitt 12.636 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Wenningstedt-Braderup (12.210 Euro) und Sylt (11.423 Euro).

Norderney als teuerste Nordseeinsel

Die teuerste der sieben Nordseeinseln ist Norderney. „Für Spitzenpreise auf den Inseln sorgt neben der exquisiten Lage auch das durch die räumliche Beschränkung begrenzte Wohnungsangebot“, analysieren die Experten von Immowelt.

Preiswerte Alternativen an der Nordsee

Wer eine eher preiswerte Wohnung an der Nordsee sucht, wird am Festland in Niedersachsen fündig. „Dort liegen die Angebotspreise etwa in den niedersächsischen Küstengemeinden Butjadingen und Wurster Nordseeküste bei weniger als 3.000 Euro pro Quadratmeter.“

Ostsee

Auch an der Ostsee gibt es heftige Preisunterschiede zwischen den Ferienorten.

Am teuersten ist der Wohnungskauf im Ostseebad Timmendorfer Strand, wo der Quadratmeter durchschnittlich 6.399 Euro kostet. Dahinter folgen die Ostseebäder Grömitz (5.855 Euro) in Schleswig-Holstein und Kühlungsborn (5.774 Euro) in Mecklenburg-Vorpommern.

Günstigere Angebote gibt es in der Hansestadt Stralsund. Hier liegt der mittlere Quadratmeterpreis bei 2.581 Euro. Auch die Ostseeinseln sind einen Blick wert, da der Wohnungskauf hier deutlich erschwinglicher ist als auf den Inseln der Nordsee, so die Immonet-Analyse.

Süddeutschland: Sparen im Allgäu, Spitzenpreise am Tegernsee

Wer es eher in die Alpen zieht, findet dort ebenfalls Ferienorte mit vergleichsweise preiswerten Wohnungen.

„Am günstigsten ist es im Kurort Isny im Allgäu, wo Wohnungskäufer mit durchschnittlich 3.507 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen“, berichtet Immowelt. Eigentumswohnungen für weniger als 4.000 Euro pro Quadratmeter können Bergfreunde unter anderem auch im oberbayerischen Schönau am Königssee (3.945 Euro) erwerben.

Die höchsten Quadratmeterpreise im Süden Deutschlands zahlen Käufer rund um den Tegernsee. „In der gleichnamigen Gemeinde liegt der durchschnittliche Preis für eine Bestandswohnung bei 10.480 Euro pro Quadratmeter.“ Auch für eine Bleibe am Bodensee müssen Sie sich auf hohe Ausgaben einstellen. In den beliebten Ufergemeinden liegen die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen laut Immowelt-Analyse zumeist über der 4.000-Euro-Marke.